上周在市政协听了一个演讲，一个美国人讲保障性住房政策，很多朋友说：“美国有经验？教训还差不多！”
但听了他的演讲你会发现，这个Nicolas先生确非等闲之辈。
作为哈佛大学联合房产研究中心主任，作为一位曾在政、商、学三界爬滚多年，目前还担任美国多家不动产杂志专栏作家，尼古拉斯先生的观点很直接，很简单，很实在。
他首先回顾了历史，说美中两国从完全不同的两个方向，走向了同一个理想：即“每一个家庭，都应该有体面的居住”。
美国是从来不顾劳动人民的住房的。土地私有，住房是商品，从一开始就放任市场运作。1890年前后，政府开始关心百姓的住房，是基于卫生的理由，而非人权。到三十年代大萧条之后，国家建造住房，主要也是为了解决就业问题。目前美国大约有5%的国有住房，租住给排队等候的水深火热中的人民。美国政府早已放弃了建设“保障性住房”的责任，因为人民不答应，无论哪个社区也不愿意与“贫民窟”为伍。（而且美国历史上曾发生“城市空心化”过程。）所以美国一般是通过发放补助形式恩泽众生。政府的保障行为，不能破坏市场的公平性。（强行规定房价就是影响市场的做法，还滋生不公甚至腐败）
而中国老大哥一开始并不承认房地产的商品属性，一切公有，国家分配，直到难以为继。并且一直到现在还在痛苦中摸索，摸着石头过河，似乎越弄越不不公平。
尼先生在演讲中提到保障性住房建设的一些经验教训：
1、需求有不同，保障也应该有层次。
2、人们应该有选择，租房并不可耻。
3、保障性住房不仅仅是保障居住，还必须有医院、学校等配套环境。
4、集中保障不一定可取，可政策性保障，要求建筑商必须附带条件（例如批地附加一定比例的保障房，在税收等方面予以减免优惠）。
5、住房必须与就业综合考虑，保障房不是流放地。
另一方面提到几个原则：
1、住房是私有财产，交给市场做才最公平。政府做的唯一目的是保障，不是营利（保值增值）。
2、“居者有其屋”也是有尊严的居住，甚至可以更有尊严，应该鼓励。
3、住房作为投资走得太远，就要吃苦头。（美国的教训是：忘了住房是消费品而只当作投资品，以为它永远值钱）
4、城市的经济增长依靠房地产是不健康的。
5、规则程序必须公开，操作应该透明，衍生品炒作就会适可而止。
“美国那么正确，为什么会发生房利美房地美倒闭涅？为什么会引发出整个金融危机涅？”演讲之后的提问阶段，有人明嘲暗讽地问了这个问题。
尼先生说，关键在于美国人没有很好地理解什么叫“居者有其屋（体面的居住）”，认为体面的居住就是“拥有巨大的房产”。而美国政府没有及时预警，却放任自流，甚至予以鼓励，放松了监管。
他最后直面听众的提问，对政府能做什么，不应做什么，能走多远？如何利用市场机制解决问题？何时可能出问题？如何预警？如何解决问题？等等，谈了自己的看法。老美很会说话，一方面很技巧地恭维贵政府，能够及时预警问题，就能够拿得出对策，同时也明确地说出自己的观点：政府不能迁就既得利益者，误导心理预期，默认甚至支持房价飙涨，作啦啦队长…
但是，老大哥听得进去吗？
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